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その結果、転出する区分所有者には古いマンションの権利に見合った金銭が補償金として支払われ、住戸を取得する区分所有者の権利も、新しいマンションの敷地権と将来の建物を取得する権利に移行します。
円滑化法では、建替え組合は権利変換期日後、新しいマンションの敷地に関して、権利変換後の土地に関する権利について必要な登記を申請しなければなりません。
権利変換期日以降は、この登記が行われるまでは、新しいマンションの敷地については、他の登記を行うことができないことになっており、権利の保全が行われています。
権利変換期日に古いマンションは組合の所有になり、区分所有権以外の権利は消滅してしまいます。
建替え組合は、権利変換後に建替え事業の工事に必要な時は、建物またはその敷地を占有している者に対し、明渡しを求めることができ、明渡しの請求があった者は、明渡し期限までに、建替え組合に明け渡さなければなりません。
この明渡しは、工事の工程などを考慮して定めることになりますが、居住者にとっては引っ越しの準備などもあるので、明渡しの期限は明渡しが請求された日から白日目以降と決められています。
権利変換期日後に、建替え組合は居住している区分所有者や借家人などに対して、最終的なマンションからの引っ越しと明渡しを求め、それが終了するとマンションの解体・除却および再建マンションの建設にとりかかることになります。
工事期間中は、仮住居生活をおくることになりますが、その期間にも理事会などを定期的に開催して、必要な事務処理や新しいマンションの管理規約の検討などを行うことになります。
新しいマンションの建築工事が完了した時は、必要な登記をしなければならず、この登記が行われるまでは、他の登記を行うことができません。
清算か組合の解散手続きへ工事が完了すると、建替え組合は事業にかかった費用の額を確定し、その確定した額を組合員に通知します。
確定した新しいマンションの価額と建替えマンションの概算額との聞に差額がある時は、その差額の相当額を建替え組合は各組合員から徴収、あるいは支払うことになります。
例えば、3500万円のマンションを取得した組員のもとのマンションの評価額が2000万円であったとすると、差額の1500万円を清算金として支払うことになります。
逆に、もとのマンションが4000万円の価値があれば、500万円が清算金として戻ってくることになります。
これが清算と呼ばれる手続きです。
建築工事が完成し、引っ越しもすみ、清算を終えると建替え組合はようやく解散することになります。
なお、組合員が取得した住戸に将来なんらかの欠陥が発見された場合、だれに対して欠陥の補修や損害の賠償を請求したらよいかということが問題となることがあります。
通常、このような責任は売主が売買契約上の責任として負担することになっています。
しかし、建替え組合が解散してしまうと、組合員としては責任を追及すべき事業主体がいないので問題です。
このような点についても、早い段階からよく検討しておくことが必要です。
築20年を超えるマンションは100万戸に迫りつつあるといわれています。
むろん、そのすべてが建替えの必要性に迫られているわけではありませんが、建替えが実現した事例は、現時点で100棟足らずです。
制度の整備は進んでいるものの、マンションの建替えが非常に難しいものだという現実に大きな変化はありません。
このように、建替えが非常に困難であるという共通の認識がある中で、建替えを実現した事例にはどのような共通点があるのでしょうか。
もちろん私が直接、間接に関わった事例はわずかに過ぎませんが、そこには一定の共通点があるよう成功と失敗の分かれ道に思われます。
建替えの最大の課題は、多数の区分所有者間の合意形成だと思います。
その合意形成を後押しするのが、「必要性の高さ」であり、経済条件の「有利さ」ということだと思います。
耐震強度偽装事件から学ぶこと「必要性」、そして「経済条件」という2つの要因はいわば難しい合意形成を容易にするための客観的な条件です。
そして、このような客観的な条件を充たすことができるマンションは決して少なくないものと思われます。
しかし、そのうち現実に建替えが実現している事例はかなり少ないものです。
その分かれ道に立つ要因が「主観的な条件」だと私は考えています。
では、その主観的な条件とはいったいなんなのでしょうか。
老朽化したマンション建替えの事例ではありませんが、2005年発生した耐震強度偽装事件に関連して耐震補強工事が必要とされたマンションの話をしたいと思います。
これは第2章の管理組合のところでもお話ししましたが、補強工事が必要といわれたマンションが十数例ありました。
その中で、私が参加したマンションでは、非常に順調に補強工事の合意形成が成立しました。
そのマンションでは、事件が発覚した2005年の秋から、区分所有者が誘い合って、ひんぱんにそれぞれの住戸に集合して話し合いを行い、電子掲示板を使って情報を共有化しました。
当初は、それぞれの聞にかなりの温度差があったそうですが、コミュニケーションが深まるにつれて、危機感や問題意識が共有されるようになり、2006年日月にはほぼ全員一致で補強工事の実施を決議しています。
新しいマンションを購入して、組んだばかりのローンが区分所有者に重くのしかかっているはずです。
それにさらに新たな負担が加わるのです。
いわゆる老朽化したマンションの建替えなどの場合、ある程度ローン返済もすみ、建替えに対する準備や心構えができているかもしれませんが、この場合は違います。
住民の方々の心中はいかばかりだったことでしょう。
しかし、決議のために聞かれた総会では、真剣な議論の中にも、区分所有者の皆さんがお互いに信頼し合あっていることが感じられました。
そして、相手の発言を暖かく見守る様子が、とても感動的でした。
成功と失敗の分かれ道耐震強度偽装事件という危機に直面する中で、マンションがひとつの共有財産であるということをあらためて実感し、運命共同体としての連帯感を深めたことは、これからの未来に向けた大きな財産に違いありません。
主観的条件とは、マンションに住むということは、運命共同体の一員だということを皆が認識し、問題意識や危機感を共有できる関係をつくり上げることだと思います。
例として取り上げたマンションでは、仲間を黙って、お酒を酌み交わしながら信頼を深め、ネット上の連絡網を整備して情報を共有化し、たがいの思いや考えが行き来し、共振し合う環境を意図的につくり上げていったのだと思います。
そのような地道な働きかけがあったからこそ、客観的条件が生きる土壌ができたのでしょう。
運命共同体ということを受けとめることから始まる先頃建替え決議が成立し、2007年春に建替え工事に着工するあるマンションでは、自主管理の時代から、庭の手入れや駐車場の管理など、何かにつけ皆で合議して処理するようにしてきたそうです。
他のマンションより自分たちの住まいに対する意識はあったほうかもしれません。
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